La propuesta del texto de la reforma de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación, contempla el objetivo de una calificación energética mínima E para las viviendas en 2030. La nueva redacción de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación marca dos objetivos con impacto revulsivo en el mercado inmobiliario: para 2030 todos los edificios de viviendas existentes tendrán una calificación energética mínima E, y para 2033 mínima de D. Además, introduce el concepto de edificio cero emisiones y la figura de Pasaporte de Renovación Energética para que los propietarios puedan planificar las obras de mejora, en un texto más exigente que el que proponía el propio Consejo de Europa.  Bruselas pisa el acelerador para llegar al objetivo de 2050 de neutralidad climática. Y la mejora del parque de edificios es esencial, se trata de un reto de dimensiones colosales para el que se anuncia una importante movilización de dinero público y la creación de figuras financieras que ayuden al ciudadano. Sin embargo, en el texto aprobado por el Parlamento Europeo no concreta cifras.  La Directiva no se aprobará antes de 2025 Para entender el momento en que se encuentra la medida, hay que bucear en la compleja tramitación legislativa de la UE. El pasado 14 de mayo el Parlamento Europeo aprobó la reforma de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación (EPBD, en sus siglas en inglés), popular por introducir la figura de la certificación de eficiencia energética en la compraventa y alquiler. Su trámite legislativo abre ahora un periodo de dos a tres meses de negociación en la fase llamada trílogos, con la Comisión Europea y el Consejo hasta su aprobación definitiva. Finalmente, se abrirá un plazo de hasta 24 meses para su transposición en cada país. De este modo, no será hasta avanzado 2025 o comienzos de 2026 cuando finalmente entre en vigor, aunque en este impasse también tendrán efecto alguna de sus medidas. Ejemplo es que “hasta la aplicación de todos estos requisitos, los Estados miembros deben garantizar que los edificios de nueva construcción sean al menos de consumo de energía casi nulo”, como adelanta Marcos Ros, eurodiputado socialista. La clasificación energética modifica el mercado El también arquitecto explica a idealista/news el texto aprobado que, en su opinión, “ha sido más ambicioso que la propuesta de la Comisión”. Una medida que “sirve para alinear la Directiva con los objetivos del Pacto Verde Europeo de 2019, por el cual se debe alcanzar en 2030 una reducción de las emisiones de gases efecto invernadero del 55%, y para 2050 alcanzar la plena neutralidad climática”. Desde un análisis de impacto en el mercado, Ros avanza que “la vivienda en toda la UE va a ser objeto de una importante transformación que premiará a los propietarios que apuesten por la eficiencia energética”. En su opinión, “un aspecto hasta ahora menor como el certificado de eficiencia energética pasará a ser clave, porque determinará el grado de cumplimiento y adaptación de los edificios a la norma gradualmente, hasta conseguir ser cero emisiones en 2050. Compradores y vendedores empezarán a valorar cada vez más los edificios que menos consuman, y es probable que se produzca una revalorización de los inmuebles más eficientes energéticamente”. A la espera de que las medidas de la Directiva EPBD se concreten, Peio Mendia, consejero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), advierte de que “la sociedad no es consciente de las obligaciones al tener una vivienda en propiedad.  Habrá que cumplir con unas medidas muy restrictivas sobre contaminación, lo que va a obligar a continuas rehabilitaciones y mantenimientos de los edificios”. “Es un reto y un cambio de paradigma, y por eso ha habido muchas resistencias a que esto se implementara como algo obligatorio desde Europa, marcado los objetivos temporales”, considera Raquel Díaz, directora de Proyectos de Green Building Council España (GBCe): “Pero es una necesidad. Se habla de que cerca de un 85% de los edificios necesitará de esa rehabilitación si queremos cumplir con el nivel de descarbonización marcado, que es de cero para 2050”.  Por eso Bruselas quiere acelerar el proceso. Según se recoge en los preámbulos de las 160 páginas con que cuenta la Directiva, el parque de edificios europeo es responsable del 40% del consumo energético de la UE y del 36% de las emisiones, por lo que esta actuación se considera prioritaria para sus ambiciones. Novedades de la nueva Directiva EPBD Antes de entrar en los plazos previstos por el plan, conviene introducir cuatro nuevos conceptos del texto con el que trabajan las instituciones europeas: Edificio cero emisiones. Se espera que para 2050 esta sea la categoría de todos los inmuebles comunitarios, teniendo como una de sus características fundamentales cubrir el escaso consumo energético que precise por fuentes energéticas renovables, autogeneradas o compradas. Una figura más exigente que la actual de ‘edificio de consumo casi nulo’, que aún se conserva el texto de la Directiva. Potencial de Calentamiento Global del Edificio (PCG). Se trata de un cálculo que incluye toda la vida útil del edificio desde su diseño, construcción, mantenimiento y reformas, hasta su demolición. Un cálculo que también toma en consideración el impacto de los propios materiales constructivos. “Todos los edificios tienen que incorporar su PCG desde el 1 de enero de 2027, e integrarlo en su certificación de eficiencia energética”. Ros también explica que hasta su obligatoriedad, la Directiva contempla un tiempo para la armonización de todos los sistemas de cálculo europeos que afectan a los inmuebles. Pasaporte de Renovación Energética. Figura que se crea para que las propiedades que por la razón que fuera (mayormente de financiación) no abordan en una única fase su renovación energética, puedan aprobar un plan de acción. Este será entendido como compromiso por las Administraciones Públicas supervisoras.  Planes Nacionales de Renovación. Una hoja de ruta de las medidas de cada Estado miembro para alcanzar los objetivos nacionales. Deben incluir el compromiso del porcentaje de renovación anual para alcanzar el objetivo de 2050.  Calendario de obligado cumplimiento Uno de los aspectos que más ha sorprendido es el calendario propuesto, más exigente en el rango de las calificaciones energéticas que el barajado hasta el pasado 14 de marzo: Requisitos para edificios de nueva construcción: A partir del 1 de enero de 2026, todos los edificios de nueva construcción públicos u ocupados por las Administraciones Públicas deben ser cero emisiones. A partir del 1 de enero de 2028, todos los edificios de nueva construcción no públicos (residenciales y no residenciales) deben ser cero emisiones. Requisitos para los edificios existentes: Edificios públicos. A partir del 1 de enero de 2027, tienen que tener una clasificación mínima de letra E. Para 2030, su clasificación mínima deberá ser D. Edificios privados no residenciales. Los plazos y exigencias son iguales que los señalados para los públicos ya existentes. Privados residenciales. A partir del 1 de enero de 2030, tienen que tener una clasificación mínima de letra E. Para 2033, su clasificación mínima deberá ser D. Cumplimiento y sanciones En el proceso de transposición de la Directiva a la legislación española, se definirá qué ocurre con los edificios que para esta fecha no cumplan con estas calificaciones, aspecto sobre el que  Ros avanza que “la directiva no establece ningún régimen de sanciones”. Sin embargo, serán los Estados miembros en su transposición los que definan algún tipo de condiciones, como un compromiso explícito del comprador sobre un plazo de ejecución de las obras necesarias para su adecuación conforme a la norma. Medidas de ayuda “Durante toda la redacción de la Directiva, se incide en la necesidad de movilizar recursos europeos para afrontar esta ambiciosa transformación del parque europeo de edificios con la menor carga posible para los ciudadanos y salvaguardando sus derechos, en especial de los más vulnerables”, explica Ros. Con este objetivo se habla de figuras como hipotecas verdes, préstamos con condiciones especiales y subvenciones. Sin embargo, como ya se ha señalado, en ningún punto se cuantifican o especifican estas ayudas. Sí se habla de tres grandes fuentes de financiación, a saber, los Fondos de Recuperación, Transformación y Resiliencia (Next Generation), el Fondo Europeo de Desarrollo regional (Feder) y el Fondo Social para el Clima (que se creó junto a todo el Paquete Climático).   Reacciones del mercado Desde Green Building Council España (GBCe) se advierte del gran reto en “un entorno construido como el español, en el que más del 80% de los edificios y viviendas reciben una calificación energética E, F o G. Lo que es lo mismo que ineficiente, según datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía [IDAE]”. Este porcentaje se sitúa por encima del 82% en regiones como el País Vasco (86,52%), Canarias (85,48%), Baleares (84,89%), Murcia (83,84%), Valencia (83,08%) y Cantabria (82,25%). “Esto se debe a que el parque edificado español está muy envejecido, ya que más de la mitad fue construido antes de 1980, cuando aún no había entrado en vigor el Código Técnico de la Edificación”, ha declarado públicamente Dolores Huerta, su directora general. Pero la realidad muestra que, mientras miles de comunidades de propietarios españolas discuten qué decisión tomar para la mejora energética de su edificio aprovechando la inyección de los Fondos Next Generation, en Europa aún se negocian las reglas del juego. “Es verdad que se debería alertar sobre esto, y tener una comunicación más adecuada con el ciudadano, y además constructiva”, afirma Díez de GBCe. Desde el Consejo de Administradores de Fincas, Peio Mendia advierte que “esta adecuación de la vivienda a contrarreloj, está tensionando la vida en las comunidades de vecinos. No hay que olvidar, que los acuerdos se toman en junta de propietarios, un método complejo que requiere tiempo”. En su opinión, “a día de hoy parece muy difícil, o imposible, llegar al objetivo marcado en 2030. Entre otras razones por la falta de concienciación social, de empresas de rehabilitación principalmente y, sobre todo, de un calendario claro establecido por la Administración Pública. Entendemos que la única forma de conseguir o acercarse a los compromisos es centrar un calendario claro, lógico y realizable”, continúa Mendia, “y que las comunidades que no cumplan tengan algún tipo de consecuencias. No se puede dejar esta carga a los administradores de fincas colegiados y a los vecinos”.

Más de un millón de familias se han protegido del euríbor desde el boom con las hipotecas fijas Más de la mitad de las nuevas hipotecas que se han firmado desde enero de 2021 son a tipo fijo y un 24% desde enero de 2009   Miles de familias en España están pendientes de la escalada del euríbor. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas se encuentra en máximos desde 2009, al registrar una tasa diaria del 2,2% y una media mensual provisional en septiembre cercana al 2%. El euríbor a 12 meses lleva desde abril subiendo sin descanso y en lo que va de año acumula su mayor subida de la historia. Como consecuencia, un préstamo hipotecario medio al que le toque revisión está sufriendo un encarecimiento de más de 100 euros al mes, aunque el sobrecoste depende de factores como el capital pendiente de pago, el tipo de interés o la fecha de la formalización del préstamo.  Sin embargo, más de un millón de hogares se han protegido de la subida del indicador desde que estalló la burbuja inmobiliaria gracias a las hipotecas fijas. Según los datos del INE, entre enero de 2009 y junio de 2022, último dato disponible, se han formalizado en España 1,17 millones de préstamos fijos destinados a la compra de vivienda. La cifra representa un 24% de todas las hipotecas que se han firmado en ese plazo. La contratación de hipotecas a tipo fijo ha crecido de forma ininterrumpida desde 2014, cuando empezó la recuperación tras la crisis económica y financiera, aunque el gran impulso se produjo a partir de 2016, coincidiendo con la estrategia de los bancos de abaratar su oferta a tipo fijo. Desde enero de 2021, más de la mitad de las hipotecas sobre viviendas que se han firmado mensualmente en España han sido a tipo fijo, y en lo que va de ejercicio su peso sobre el total se ha instalado por encima del 70%. Es decir, al menos siete de cada 10 préstamos hipotecarios que se han formalizado en el primer semestre del año han sido a tipo fijo. El récord se alcanzó en abril, cuando llegaron a representar el 75,3% de las operaciones inscritas en los Registros de la Propiedad, según el INE. Peso del tipo fijo en las nuevas hipotecas formalizadas [2008-2022] Hipotecas fijas sobre el totalene-08jun-08nov-08abr-09sep-09feb-10jul-10dic-10may-11oct-11mar-12ago-12ene-13jun-13nov-13abr-14sep-14feb-15jul-15dic-15may-16oct-16mar-17ago-17ene-18jun-18nov-18abr-19sep-19feb-20jul-20dic-20may-21oct-21mar-220%20%40%60%80%ene-12● Peso del tipo fijo en las nuevas hipotecas: 7,2 Fuente: INECompartir La banca encarece las hipotecas fijas En los últimos años tanto bancos como expertos en el mercado hipotecario han incentivado la contratación de las hipotecas fijas, cuyos tipos de interés han marcado mínimos históricos respecto a los de las ofertas variables. Sin embargo, en los últimos meses el sector financiero ha encarecido en bloque los intereses de los préstamos fijos para las nuevas operaciones y ha abaratado en muchos casos los de las hipotecas variables. Como recuerda Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “los bancos, ante la subida del coste de financiación a largo plazo, se han visto obligados a encarecer sustancialmente las condiciones de las hipotecas a tipo fijo, e incluso en muchos casos endulzando las hipotecas variables con bajadas en los diferenciales que aplican al euríbor. A pesar de ello, los clientes siguen prefiriendo mayoritariamente las hipotecas fijas. Según los datos que manejamos en idealista/hipotecas, la contratación de hipotecas variables se mantiene por debajo del 10% del total, sin apenas movimiento. Las hipotecas mixtas se han duplicado, siendo ya algo más del 15% de las nuevas hipotecas, y el 75% restante sigue siendo hipotecas fijas”. Si miramos los datos de mercado descubrimos que, de media, los tipos de interés de las hipotecas fijas se sitúan actualmente entre el 2,5% y el 3%, aproximadamente el doble que hasta hace unos meses.  No obstante, Villén afirma que “hay algunos bancos que están 'subvencionando' los tipos con el objetivo de captar nuevos clientes, y aún se pueden encontrar en el mercado ofertas por debajo del 2%, aunque seguramente no duren eternamente”. “Los precios están variando constantemente debido a la altísima volatilidad de los costes de financiación a largo plazo”, matiza. Un argumento que también defiende Leyre López, analista y miembro del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien sostiene que "actualmente las entidades financieras están inmersas adaptando su oferta al nuevo marco de tipos de interés, lo que naturalmente comporta trasladar esas subidas de tipos también a los préstamos a tipo fijo, restándoles atractivo en alguna medida. Esto no significa que todavía no pueda encontrarse alguna oferta en condiciones muy favorables, pero lo natural debido al escenario en que nos encontramos es que muchas de las ofertas tan competitivas que encontrábamos hace unos meses se hayan retirado del mercado".  Factores que influyen al elegir entre una hipoteca fija y una variable Los expertos insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de factores como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo. “Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura”, argumenta la analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), mientras que los expertos de idealista/hipotecas inciden en que la clave está en si el consumidor “tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar de la compra del inmueble, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro”. En esa misma línea, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), recuerda que la decisión de escoger una hipoteca u otra depende en gran medida de las circunstancias personales y económicas de cada comprador, así como de su aversión al riesgo. En las hipotecas a tipo fijo, “el comprador sabrá siempre cuál es la cuota mensual que debe pagar, evitando posibles subidas derivadas de la fluctuación en los tipos de interés. Por su parte, en las hipotecas variables el tipo de interés está definido por un diferencial que se suma al índice de referencia, que normalmente suele ser el euríbor. Esto hace que la cuota mensual pueda oscilar tras las revisiones del índice, aunque habitualmente estas hipotecas tienen un tipo de interés inferior en el momento de la contratación frente a las hipotecas fijas, ya que el tipo de interés es más alto cuanto mayor sea la duración del periodo a tipo fijo”. Por tanto, recalca, “se trata de una decisión que depende mucho de los factores personales, en especial de la capacidad de soportar un eventual incremento en las cuotas mensuales”. La analista de la AHE también ofrece otra clave a tener en cuenta: el plazo en el que el consumidor quiera pagar la hipoteca y las posibles comisiones que deba asumir.  En este sentido, López aclarara que, en una hipoteca a tipo fijo, “el consumidor debe saber que su precio en el momento de contratación suele ser algo superior al de la variable, pero a cambio no queda expuesto a la volatilidad de los tipos de interés en el mercado a lo largo de la vida del préstamo, lo que aporta tranquilidad y confianza a aquellos perfiles con más aversión al riesgo. Por el contrario, debe tener en cuenta que en caso de que tenga previsto hacer amortizaciones anticipadas (parciales o totales) durante la vigencia del préstamo, los costes que va a tener que asumir por ese hecho normalmente son más gravosos por la pérdida financiera en la que puede incurrir el banco en caso de que los tipos de mercado se sitúen por debajo del interés remuneratorio”. Recordemos que, tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos tienen limitadas las comisiones máximas que pueden aplicar. En el caso de un préstamo variable, la penalización máxima es: del 0,25% del capital amortizado si el pago se produce durante los tres primeros años de vida de la hipoteca;  del 0,15% si se produce entre el cuarto y el quinto año. Pasado ese plazo, no puede cobrar comisión. En cambio, en las hipotecas fijas la comisión límite es la siguiente: un 2% del capital si el desembolso se realiza en los primeros 10 años de vida del préstamo; un 1,5% a partir de entonces.   No obstante, no todas las entidades cobran comisión de amortización. Así, sentencia la analista de la AHE, “si se pretende ir haciendo amortizaciones parciales o cancelar la hipoteca antes de su vencimiento este es un aspecto a tener en cuenta”. Por último, también es recomendable valorar las bonificaciones que ofrece cada entidad, así como comparar varias ofertas hipotecarias y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, “ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos”

Así te afecta el alza de los tipos de interés El Banco Central Europeo ha subido en 75 puntos básicos los tipos de interés por segunda vez en lo que va de año (en julio subió el precio del dinero al 0,5%) y no será la última, pues se prevén más movimientos al alza en este 2022 para luchar contra una inflación que supera el 9% en la zona euro. El principal efecto en la economía es un encarecimiento de las hipotecas. Pero también tiene una consecuencia positiva y es que hará que las cuentas y los depósitos sean más rentables que hasta ahora. Los inversores con aversión al riesgo recuperan poco a poco la sonrisa. El impacto de la subida de tipos en la economía real El BCE sube los tipos al 1,25%: así es el impacto en hipotecas y familias Más madera: el BCE seguirá subiendo los tipos de interés El euríbor diario supera el 2% por primera vez desde diciembre de 2011 Más de un millón de familias se han protegido del euríbor desde el boom con las hipotecas fijas La verdad sobre cómo afectará la subida del euríbor a las hipotecas variables Cinco consejos si vas a cambiar ahora de hipoteca variable a fija Qué diferencias hay entre la subrogación y la novación de una hipoteca Las inmobiliarias más resistentes en bolsa, en pleno desplome por el alza de tipos El ahorro sin riesgo dice definitivamente adiós a los tipos negativos

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